Проверка документов при покупке квартиры

Виды документов на недвижимость
Есть два существующих юридических термина: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы. Их постоянно путают. Первые являются основанием для получения права собственности, а вторые подтверждают это право.
В статье, для упрощения, мы будем использовать единый термин «правоподтверждающие документы».
Что относится к правоподтверждающим документам?
Исчерпывающего списка правоподтверждающих документов в практике не существует. Законодательство меняется и перечень документов тоже. Мы приведем основные, которые есть сейчас.
Правоустанавливающие:

1. Договор купли-продажи — возмездный, продавец продает квартиру, покупатель покупает.
2. Договор дарения — безвозмездный, даритель дарит, одаряемый принимает в дар.
3. Договор мены — возмездный, обменщики меняются принадлежащим им имуществом.
4. Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением — возмездный, плательщик ренты выплачивает получателю оговоренные суммы, помогает с бытовыми делами и лечением, а взамен получает жилье.
5. Договор долевого участия — возмездный, дольщик вносит плату застройщику и получает право требовать квартиру после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.
6. Договор уступки права требования — возмездный, дольщик уступает свое право требовать от застройщика квартиру другому лицу.
7. Договор о передаче квартиры в собственность — безвозмездный, администрация передает квартиру в собственность нанимателям, которые проживают в ней по договору социального найма.
8. Брачный договор — определяет, какое имущество кому из супругов будет принадлежать.
9. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию — подтверждает переход права от наследодателя к наследнику.
10. Решение суда — становится правоустанавливающим документом, если судебный спор был насчет какого-либо имущества и прав на него.

Правоудостоверяющие:

1. Штамп БТИ — ставили на правоустанавливающих документах до января 1998 года.
2. Свидетельство о государственной регистрации права — выдавали с 1998 г. до июля 2016 г.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — стала правоподтверждающим документом с июля 2016 года.

Напомним, что полного списка не существует. Недобросовестные продавцы квартир пользуются юридической неграмотностью покупателей по правоподтверждающим документам. Далее мы расскажем о самых распространенных способах обмана.
Схемы обмана при покупке квартиры и как их избежать
Продажа квартиры по поддельной доверенности. Мошенники изготавливают поддельную доверенность, получают копии или дубликаты правоустанавливающих документов, берут у покупателя деньги и подписывают договор купли-продажи. К тому моменту, когда выясняется, что доверенность фальшивая, мошенники успевают скрыться.
Как обезопасить себя: реальным собственникам стоит написать заявление в Росреестр — наложить запрет на совершение каких-либо действий с объектов без личного участия собственника. Покупателям следует проверять доверенности продавцов на сайте федеральной нотариальной палаты.
Продажа квартиры, купленной за маткапитал, в которой не выделены доли членам семьи. Если на покупку квартиры семья потратила маткапитал, но брала квартиру в ипотеку, в большинстве случаев доли членам семьи не были выделены. Банки предпочитают давать кредит кому-то одному из семьи, но тот, на кого оформили квартиру, после погашения ипотеки должен выделить доли остальным.
Только некоторые родители забывают это сделать и продают квартиру сразу. В этом случае Социальный фонд России может через суд признать сделку купли-продажи недействительной.
Как обезопасить себя: если у семьи есть несовершеннолетние дети, попросить справку о том, что маткапитал не выдавался.
Продажа квартиры недееспособным лицом. Продавец может страдать каким-либо психическим расстройством. В этом случае его родственники впоследствии могут оспорить сделку, заявив, что продавец был не в себе и не отдавал отчет в своих действиях. Проверку обязательно нужно сделать, если продавец сильно возрастной человек или изначально ведет себя не слишком адекватно. В остальных случаях справка из ПНД будет дополнительной перестраховкой.
Как обезопасить себя: попросить в день сделки пройти медицинское освидетельствование.
Что и как проверять перед покупкой квартиры?
Вся проверка сводится к определению соответствия в документах данных покупателя, квартиры, определению долгов за капремонт и количеству зарегистрированных жителей.
Паспорта собственников
Нужно узнать количество собственников и проверить паспорт каждого.
Что проверить:

• Данные. Они должны совпадать с информацией из правоподтверждающих документов.
• Паспорта. Не просроченные, без исправлений и со всеми страницами, иначе есть риск не выйти быстро на сделку.
• Фотографии. На снимке изображен именно собственник, который стоит перед вами.

Правоудостоверяющий документ
Здесь важно соответствие заявленных данных и реальных.
Что проверить:

• Кадастровый номер.
• Адрес квартиры.
• Площадь квартиры.
• Данные участников сделки.

Выписка из ЕГРН
С марта 2023 г. действуют новые правила по раскрытию информации в выписке из ЕГРН. Сейчас посторонний человек сможет увидеть в выписке персональные данные собственника, только если тот подаст в Росреестр заявление, что разрешает их распространять для всех. Если собственник заявление в Росреестр о разрешении раскрытия персональных данных не написал, получение выписки теряет смысл — покупатель все равно не увидит, кому принадлежит квартира, и не сможет сверить выписку с остальными документами.
В этом случае стоит попросить собственника подать такое заявление или оформить предварительный договор купли-продажи через нотариуса и попросить, чтобы нотариус заказал сведения из ЕГРН. Нотариусы вправе получать сведения из ЕГРН без дополнительного разрешения собственника.
Что проверить:

• Дату получения выписки. Желательно за 1-3 дня до сделки.
• Соответствие с паспортными данными собственников.
• Наличие обременений.
• Есть ли в списке собственников дети. Если «да», то потребуется разрешение от органов опеки.

Согласие супруга на продажу
Применимо к квартирам, которые были приобретены в период брака, то есть стали совместной собственностью. Даже если по факту сделки супруги уже в разводе, но с этой даты прошло менее трех лет, второй супруг может оспорить сделку.
Что проверить:

• Данные супругов и подписи.

Документы из БТИ для проверки на наличие перепланировки и ее законности
Тут важно определить, была ли в квартире перепланировка и законна ли она. Если перепланировку сделали, но не узаконили, то такое жилье нельзя купить в ипотеку и будут трудности с дальнейшей перепродажей. Дополнительные проблемы начнутся, если после жалоб соседей вы получите решение суда о восстановлении исходного состояния квартиры.
Что проверить:

• Документы, подтверждающие, что перепланировку узаконили.

Справка о зарегистрированных жителях
Понадобятся две справки: форма 9 и форма 12. В первой справке указаны все зарегистрированные жители квартиры, документ возможно получить в МФЦ, вторая справка показывает числятся ли в квартире временно выписанные лица. Имена не указываются, только количество.
Что проверить:

• Количество зарегистрированных жителей.
• Лучше, чтобы список был пустым перед сделкой.
• Если на момент сделки в квартире кто-то зарегистрирован, в договоре нужно прописать порядок и сроки снятия жильцов с регистрации.

Справка об отсутствии задолженности по коммуналке
Долги по коммунальным услугам всегда остаются за собственником, поскольку они относятся к личным данным. А вот долги по капитальному ремонту привязываются к объекту.
Управляющая компания или ТСЖ могут не пойти навстречу новому собственнику по долгам прошлого владельца. Тогда оспаривание придется осуществлять через суд. Это дольше и дороже, чем запросить справку у продавца. Ее можно получить в МФЦ, в управляющей компании или в ЕЖД (в Москве и нескольких других регионах).
Что проверить:

• Наличие долгов по коммунальным услугам и капремонту.
• Если они есть,то потребовать от продавца их погашения.

Справка о погашении ипотеки
На практике изредка встречаются сделки, когда ипотечный кредит переходит от продавца к новому владельцу.
Если же при продаже заявляется, что ипотека погашена, то потребуется документальное подтверждение. Она выглядит как документ с информацией о выполнении кредитных обязательств. Указывается номер договора, дата закрытия ипотеки и нулевой остаток долга.
Что проверить:

• Отсутствие долгов перед банком

Итоги
Резюмируем:

1. Вариантов правоподтверждающих документов много и их обязательно надо проверить перед сделкой.
2. Данные должно полностью совпадать во всех документах.
3. Нужно нотариальное согласие супруги, если квартира приобретена в браке, а брачного договора нет.
4. При сделке не должно быть зарегистрированных жителей в квартире, в противном случае надо прописать в договоре порядок и сроки выписки жильцов.
5. Выписку из ЕГРН надо запросить максимально близко к дате сделки. Перед этим продавец должен подать заявление с разрешением раскрывать свои персональные данные третьим лицам.
6. Необходимо проверить наличие долгов по капремонту, коммунальным услугам и ипотеке.

Проверку квартиры возможно осуществить самостоятельно. Для этого потребуется время, усидчивость и внимание к деталям. Либо вы можете обратиться за юридическим сопровождением сделки в "Перспективное". Мы работаем с самыми сложными сделками и защищаем покупателей от ошибок.