Проверка документов при покупке квартиры

Виды документов на недвижимость

Есть два существующих юридических термина: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы. Их постоянно путают. Первые являются основанием для получения права собственности, а вторые подтверждают это право.

В статье, для упрощения, мы будем использовать единый термин «правоподтверждающие документы».

Что относится к правоподтверждающим документам?

Исчерпывающего списка правоподтверждающих документов в практике не существует. Законодательство меняется и перечень документов тоже. Мы приведем основные, которые есть сейчас.

Правоустанавливающие:

Договор купли-продажи — возмездный, продавец продает квартиру, покупатель покупает.
Договор дарения — безвозмездный, даритель дарит, одаряемый принимает в дар.
Договор мены — возмездный, обменщики меняются принадлежащим им имуществом.
Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением — возмездный, плательщик ренты выплачивает получателю оговоренные суммы, помогает с бытовыми делами и лечением, а взамен получает жилье.
Договор долевого участия — возмездный, дольщик вносит плату застройщику и получает право требовать квартиру после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.
Договор уступки права требования — возмездный, дольщик уступает свое право требовать от застройщика квартиру другому лицу.
Договор о передаче квартиры в собственность — безвозмездный, администрация передает квартиру в собственность нанимателям, которые проживают в ней по договору социального найма.
Брачный договор — определяет, какое имущество кому из супругов будет принадлежать.
Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию — подтверждает переход права от наследодателя к наследнику.
Решение суда — становится правоустанавливающим документом, если судебный спор был насчет какого-либо имущества и прав на него.

Правоудостоверяющие:

Штамп БТИ — ставили на правоустанавливающих документах до января 1998 года.
Свидетельство о государственной регистрации права — выдавали с 1998 г. до июля 2016 г.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — стала правоподтверждающим документом с июля 2016 года.

Напомним, что полного списка не существует. Недобросовестные продавцы квартир пользуются юридической неграмотностью покупателей по правоподтверждающим документам. Далее мы расскажем о самых распространенных способах обмана.

Схемы обмана при покупке квартиры и как их избежать

Продажа квартиры по поддельной доверенности. Мошенники изготавливают поддельную доверенность, получают копии или дубликаты правоустанавливающих документов, берут у покупателя деньги и подписывают договор купли-продажи. К тому моменту, когда выясняется, что доверенность фальшивая, мошенники успевают скрыться.

Как обезопасить себя: реальным собственникам стоит написать заявление в Росреестр — наложить запрет на совершение каких-либо действий с объектов без личного участия собственника. Покупателям следует проверять доверенности продавцов на сайте федеральной нотариальной палаты.

Продажа квартиры, купленной за маткапитал, в которой не выделены доли членам семьи. Если на покупку квартиры семья потратила маткапитал, но брала квартиру в ипотеку, в большинстве случаев доли членам семьи не были выделены. Банки предпочитают давать кредит кому-то одному из семьи, но тот, на кого оформили квартиру, после погашения ипотеки должен выделить доли остальным.

Только некоторые родители забывают это сделать и продают квартиру сразу. В этом случае Социальный фонд России может через суд признать сделку купли-продажи недействительной.

Как обезопасить себя: если у семьи есть несовершеннолетние дети, попросить справку о том, что маткапитал не выдавался.

Продажа квартиры недееспособным лицом. Продавец может страдать каким-либо психическим расстройством. В этом случае его родственники впоследствии могут оспорить сделку, заявив, что продавец был не в себе и не отдавал отчет в своих действиях. Проверку обязательно нужно сделать, если продавец сильно возрастной человек или изначально ведет себя не слишком адекватно. В остальных случаях справка из ПНД будет дополнительной перестраховкой.

Как обезопасить себя: попросить в день сделки пройти медицинское освидетельствование.

Что и как проверять перед покупкой квартиры?

Вся проверка сводится к определению соответствия в документах данных покупателя, квартиры, определению долгов за капремонт и количеству зарегистрированных жителей.

Паспорта собственников

Нужно узнать количество собственников и проверить паспорт каждого.

Что проверить:

Данные. Они должны совпадать с информацией из правоподтверждающих документов.
Паспорта. Не просроченные, без исправлений и со всеми страницами, иначе есть риск не выйти быстро на сделку.
Фотографии. На снимке изображен именно собственник, который стоит перед вами.

Правоудостоверяющий документ

Здесь важно соответствие заявленных данных и реальных.

Что проверить:

Кадастровый номер.
Адрес квартиры.
Площадь квартиры.
Данные участников сделки.

Выписка из ЕГРН

С марта 2023 г. действуют новые правила по раскрытию информации в выписке из ЕГРН. Сейчас посторонний человек сможет увидеть в выписке персональные данные собственника, только если тот подаст в Росреестр заявление, что разрешает их распространять для всех. Если собственник заявление в Росреестр о разрешении раскрытия персональных данных не написал, получение выписки теряет смысл — покупатель все равно не увидит, кому принадлежит квартира, и не сможет сверить выписку с остальными документами.

В этом случае стоит попросить собственника подать такое заявление или оформить предварительный договор купли-продажи через нотариуса и попросить, чтобы нотариус заказал сведения из ЕГРН. Нотариусы вправе получать сведения из ЕГРН без дополнительного разрешения собственника.

Что проверить:

Дату получения выписки. Желательно за 1-3 дня до сделки.
Соответствие с паспортными данными собственников.
Наличие обременений.
Есть ли в списке собственников дети. Если «да», то потребуется разрешение от органов опеки.

Согласие супруга на продажу

Применимо к квартирам, которые были приобретены в период брака, то есть стали совместной собственностью. Даже если по факту сделки супруги уже в разводе, но с этой даты прошло менее трех лет, второй супруг может оспорить сделку.

Что проверить:

Данные супругов и подписи.

Документы из БТИ для проверки на наличие перепланировки и ее законности

Тут важно определить, была ли в квартире перепланировка и законна ли она. Если перепланировку сделали, но не узаконили, то такое жилье нельзя купить в ипотеку и будут трудности с дальнейшей перепродажей. Дополнительные проблемы начнутся, если после жалоб соседей вы получите решение суда о восстановлении исходного состояния квартиры.

Что проверить:

Документы, подтверждающие, что перепланировку узаконили.

Справка о зарегистрированных жителях

Понадобятся две справки: форма 9 и форма 12. В первой справке указаны все зарегистрированные жители квартиры, документ возможно получить в МФЦ, вторая справка показывает числятся ли в квартире временно выписанные лица. Имена не указываются, только количество.

Что проверить:

Количество зарегистрированных жителей.
Лучше, чтобы список был пустым перед сделкой.
Если на момент сделки в квартире кто-то зарегистрирован, в договоре нужно прописать порядок и сроки снятия жильцов с регистрации.

Справка об отсутствии задолженности по коммуналке

Долги по коммунальным услугам всегда остаются за собственником, поскольку они относятся к личным данным. А вот долги по капитальному ремонту привязываются к объекту.

Управляющая компания или ТСЖ могут не пойти навстречу новому собственнику по долгам прошлого владельца. Тогда оспаривание придется осуществлять через суд. Это дольше и дороже, чем запросить справку у продавца. Ее можно получить в МФЦ, в управляющей компании или в ЕЖД (в Москве и нескольких других регионах).

Что проверить:

Наличие долгов по коммунальным услугам и капремонту.
Если они есть,то потребовать от продавца их погашения.

Справка о погашении ипотеки

На практике изредка встречаются сделки, когда ипотечный кредит переходит от продавца к новому владельцу.

Если же при продаже заявляется, что ипотека погашена, то потребуется документальное подтверждение. Она выглядит как документ с информацией о выполнении кредитных обязательств. Указывается номер договора, дата закрытия ипотеки и нулевой остаток долга.

Что проверить:

Отсутствие долгов перед банком

Итоги

Резюмируем:

Вариантов правоподтверждающих документов много и их обязательно надо проверить перед сделкой.
Данные должно полностью совпадать во всех документах.
Нужно нотариальное согласие супруги, если квартира приобретена в браке, а брачного договора нет.
При сделке не должно быть зарегистрированных жителей в квартире, в противном случае надо прописать в договоре порядок и сроки выписки жильцов.
Выписку из ЕГРН надо запросить максимально близко к дате сделки. Перед этим продавец должен подать заявление с разрешением раскрывать свои персональные данные третьим лицам.
Необходимо проверить наличие долгов по капремонту, коммунальным услугам и ипотеке.

Проверку квартиры возможно осуществить самостоятельно. Для этого потребуется время, усидчивость и внимание к деталям. Либо вы можете обратиться за юридическим сопровождением сделки в "Перспективное". Мы работаем с самыми сложными сделками и защищаем покупателей от ошибок.

27.04.2023

Как снизить ставку по ипотеке?

Ипотечное кредитование для многих является единственным способом покупки квартиры несмотря на переплату за обслуживание кредита. Впрочем, есть способ сэкономить при покупке недвижимости. Рассмотрим, можно ли снизить процентную ставку по ипотеке.

ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП - в чем разница между этими земельными участками?

Загородный дом можно построить на землях ИЖС, ЛПХ и СНТ. Выбор зависит от типа проживания, финансовых возможностей, необходимости прописки и планируемой хозяйственной деятельности.